2019년을 기점으로 향후 3-4년간은 한국 교민 사회가 투자한 콘도의 클로징이 많은 시기가 될 것
같습니다. 다만 그 이전과는 투자의 향상이 조금 달라진 경향이 있는 듯 합니다.
한인 사회가 대규모 콘도 투자를 시작한 2014년 경에는 콘도의 가격 상승율이 높지 않았고, 콘도
투자는 세입자를 들여 월세로 모기지와 제반 비용을 감당할 수만 있다면 20-30년 후에는 콘도가
모기지 없이 내 것이 될 수 있다는 취지로 시작하시는 분들이 많았습니다. 그러나, 최근 몇 년
사이의 급격한 콘도 가격 상승으로 인해, 시세 차익을 기대하는 투자가 상대적으로 많아진 것으로
보입니다. 그런데, 시세 차익은 몇 년 후 콘도를 판매하는 시점에서 이루어지는 것이고, 돈의
가치는 계속 하락하게 되며, 더구나 2021년처럼 화폐를 대량 공급한 상황에서는 돈의 가치가 더
급격히 떨어질 수 있다는 전망도 나오는 상황이기 때문에, 내가 3년 후에 $100,000 이익을 남기는
것과 5년 후에 $100,000 이익을 남기는 것이 오늘 이 시간을 기준으로 환산하면 어떤 가치 차이가
있는지를 알아보고 싶다는 고객들이 많이 늘었다.
법률적인 부분은 아니지만, 이런 경우 “현재가치 분석”이라는 도구를 사용할 수 있습니다. 이
도구는 미래의 가치를 이자, 인플레 등을 감안해서 현재 시점의 가치로 환산해 줍니다. 현재 가치를
분석해 주는 프로그램은 인터넷에서 찾으실 수 있으며 저희 로펌의 홈페이지
(www.harmonylawgroup.com)에도 현재 가치를 계산하실 수 있도록 해 놓았습니다. 사례를 들어
설명드리겠습니다.
아래 도표의 두 경우에서 다른 점은 계약금 납부 시기, 이율, 그리고 월 $100의 월세 차이뿐입니다.
계약 금액 $300,000
최초 계약금 $5,000 최초 계약금 $5,000
30일 후 계약금 $10,000 30일 후 계약금 $10,000
60일 후 계약금 $15,000 365일 후 계약금 $15,000
90일 후 계약금 $15,000 730일 후 계약금 $15,000
120일 후 계약금 $15,000 1,095일 후 계약금 $15,000
만 4년 후 final closing / 모기지 금액
모기지 이율 년 5.0% 모기지 이율 년 2.5%
5년차부터 월세 순수익 월 $400 (년 $4,800) 5년차부터 월세 순수익 월 $500 (년 $6,000)
10년차에 판매된 금액 $600,000
판매시 총 비용 $100,000 판매시 총 비용 $100,000
이 경우 각각의 콘도에 대한 현재 가치는 아래와 같습니다. (계산상의 편의를 위해 모든 날짜는 1년
단위로 정리했음을 참고해 주십시오).
큰 차이가 아닌 것 처럼 보이는 차이들로 인해, 두 콘도의 현재 환산 가치는 $200,000가까이 차이가
나게 됩니다.
이미 콘도를 구입하셨는데, 콘도의 현재 가치가 궁금하시다거나, 구입을 결정해야 하시는
상황이라면, 해당 콘도의 현재 환산가치에 대해 여러가지 시나리오로 계산을 해 보시면 좀 더
확신을 가지실 수 있을 듯 합니다.
본 내용은 법률 자문이 아니며, 이 내용의 어떤 부분도 법적인 자문을 드리는 것으로 해석될 수 없습니다. 본 내용과 관련하여 법적인 자문이 필요하신 분은 반드시 변호사와 상담해 주십시오.